WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


Pages:     || 2 |
ОБЗОРЫ МЕРЫ ПОДДЕРЖКИ ЗАЕМЩИКОВ В ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЕ США И РОССИИ Бурдяк А.Я., магистр экономики, старший научный сотрудник Независимого института социальной политики Головляницина Е.Б., магистр социологии, научный сотрудник Независимого инстиута социальной политики Кризис системы ипотечного кредитования в США, начавшийся в 2007 г., принято рассматривать в числе факторов, приведших к возникновению общемирового финансового кризиса 2008–2009 гг. Ухудшение экономической конъюнктуры во второй половине 2008–2009 г. вызвало расширение круга ипотечных заемщиков, оказавшихся перед угрозой дефолта. В предлагаемом вниманию читателя обзоре рассмотрены основные меры, принимаемые правительством США для помощи ипотечным заемщикам в целях предотвращения дефолта либо минимизации его негативных последствий, а также приводится краткое описание аналогичных мер в России в сравнении с программами США.

Источником ипотечного кризиса США по-прежнему сталкивается в США стала неблагоприятная си- с проблемой предотвращения мастуация, сложившаяся в сегменте совых дефолтов по ипотечным обярискованного, или нестандартного, зательствам.

ипотечного кредитования. В рамках В случае неспособности заемщидвухуровневой ипотечной системы ка выплачивать ипотечный займ орСША банки стремятся обезопасить ганизация, обслуживающая кредит, выданные ипотечные займы, про- обращает взыскание на заложенное давая закладные инвесторам в каче- жилье, становится собственником стве ценных бумаг; в дальнейшем ри- и продает его, чтобы покрыть потери ски по закладным несут инвесторы, от невыплаченного займа и издержки а банки лишь обслуживают кредит. на юридические процедуры. В масВследствие этого банк не заинтере- совом масштабе это ведет к негативсован в жестких требованиях к за- ным последствиям (дополнительное емщикам и склонен выдавать займы снижение цен на жилье, потеря жидаже при высокой вероятности де- лья для граждан, распад местных софолта. В результате число ссуд, вы- обществ и т. д.). В ряде случаев, когда данных ненадежным заемщикам, ожидаемые выгоды от продажи жирезко увеличилось в первой половине лья меньше ожидаемых потерь, банк 2000-х гг. К 2008 г. после вмешатель- идет навстречу должнику, помогая ства государства выдача рискованных ему ликвидировать задолженность.

ипотечных займов практически пре- Государство видит свою непосредкратилась. Большая часть задолжен- ственную роль в том, чтобы стиму ностей и дефолтов в ходе ипотечно- лировать инвесторов и обслуживающие го кризиса 2007–2008 гг. произошла кредит организации чаще прибегать именно по этим займам [Mayer C., к такого рода добровольной помощи, Pence K., Sherlund S., 2009]. Однако чем к обращению взыскания.

и после ужесточения требований Способы снижения потерь в свяк качеству займов правительство зи с неспособностью должника расSPERO | №11 Осень—Зима платиться по долгам делятся на две мами, выданными либо гарантирогруппы в зависимости от того, пред- ванными Федеральной жилищной полагается ли сохранение за должни- администрацией (FHA).

ком права собственности на жилье. Программа Home Saver Advance, Первая группа мероприятий рассчи- начатая агентством «Фанни Мэй» тана на заемщиков, испытывающих в феврале 2008 г.1, ориентирована временные финансовые трудности, на заемщиков с просроченным основи включает отсрочку платежей, реа- ным займом, сохранивших или вослизацию различных планов погаше- становивших платежеспособность, ния просроченной задолженности но нуждающихся в помощи для попо взаимной договоренности заем- крытия просроченных выплат. Им щика и кредитора, продление срока предоставляется кредит от 1 до 15 тыс.

кредита, а также программу реструк- долл. (или 15% от суммы долга), потуризации и рефинансирования зай- крывающий текущую задолженмов (с изменением контракта). Меры, ность по основной ипотеке, сроком предполагающие смену собственни- до 15 лет. В течение первых 6 месяцев ка, включают продажу заложенного проценты не начисляются, начиная жилья заемщиком и добровольный с 7-го месяца устанавливается фиксиотказ от прав собственности. рованная низкая процентная ставка Кредитор может установить (5%). Средства могут быть направлены для заемщика льготный период с осво- на выплату просроченных платежей бождением от выплат по ипотеке по ипотеке, процентов, налогов, стра(только процентов либо от всех вы- ховых отчислений, пени и штрафов плат). По окончании льготного пе- за просрочку выплат. Сфера применериода отложенные выплаты добавля- ния ограничена займами, выданными ются к сумме регулярных платежей. либо гарантированными Федеральной По плану погашения просроченной национальной ипотечной ассоциацизадолженности заемщик обязуется ей (FNMA); тип жилья не ограничен.

вносить в дополнение к плановым Для участия в программе необходидополнительные платежи для пога- мо, чтобы по ипотеке были внесены шения просроченных. Период, в те- по меньшей мере 6 платежей (для зачение которого производится такое емщиков, уже получавших помощь погашение долга, обычно не пре- в связи с просрочкой, — 12 платежей) вышает 10 месяцев; для отдельных и просрочка не превышала двух месякатегорий заемщиков (например, цев; после всех обязательных выплат одинокие женщины с детьми) может и необходимых затрат на питание, комбыть установлен более длительный мунальные услуги и т. д. у заемщика срок выплат. Возможна договорен- должно оставаться не менее 200 долл.



ность о выплате всех просроченных Для обслуживающих компаплатежей единым взносом к опреде- ний, выдающих такой кредит, предленному сроку. усмотрены поощрения — 200 долл.

Возможно получение последую- за каждый выданный кредит и еще щей ипотеки — беспроцентного займа 500 долл., если получивший кредит в размере просроченных платежей, заемщик вовремя произвел три повыдаваемого на срок действия основ- следующих выплаты по основной ного ипотечного кредита. Задерж- ипотеке. Критики программы укака платежей, покрываемых займом, зывают на высокую долю повторных не должна превышать 12 месяцев. дефолтов по основному займу после Сфера применения ограничена зай- окончания льготного периода: за фев Срок окончания программы не определен.

ОБЗОРЫ А. Я. Бурдяк, Е. Б. Головляницина | Меры поддержки заемщиков в ипотечной системе… раль — апрель 2009 г. — до 70% от всех к стоимости залога не должзаемщиков, получивших кредит2.

но превышать 125%);

В ответ на критику в конце апреля — испытывают или в ближайэта опция официально заявлена пришее время испытают финанменимой только к платежеспособсовые трудности (например, ным заемщикам; в противном случае уменьшение рабочего врезаемщику должно быть предложено мени либо сокращение), так участвовать в программе реструктучто расходы на погашение ризации «Сделаем дом доступным» кредита превышают 31% (Making Home Affordable).

от суммарных доходов семьи до вычета налогов.

Соответственно программа ПРОГРАММА включает два направления: первой РЕФИНАНСИРОВАНИЯ группе заемщиков предлагается реИ РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ финансирование займа с установЗАЙМОВ 2009 Г.

лением более низкой ставки, либо продление периода выплаты, либо За два года ипотечного кризиса праизменение условий займа (напривительство США реализовало ряд мер, перевод на фиксированный программ помощи заемщикам3, одпроцент)4. При этом основная сумнако они не оказали заметного прома займа не изменяется. Этот ход тиводействия росту числа лишений предлагали представители неправиправ выкупа закладной. Впервые тельственных организаций, настаио планах перехода к более активным вавшие на радикальном сценарии действиям было заявлено в феврале борьбы с просроченными долгами, 2009 г. В марте 2009 г. в рамках мерооднако он не прошел из-за противоприятий по спасению проблемных действия кредиторов. Мера примеактивов начата программа «Сделаняется к ипотечным кредитам, выем дом доступным», задачей которой данным не позднее 1 марта 2009 г.

провозглашается поддержка семей, Программа рефинансирования зайстремящихся добросовестно уплачимов продлится до июня 2010 г.

вать ипотечные взносы за отдельное Второй группе заемщиков преджилье, но испытывающих временные лагается реструктуризация займа трудности двух видов:

с сокращением ежемесячных вы— в условиях падения стои- плат по кредиту до 38% душевых домости залога они не могут ходов, в идеале — до 31% (и не менее перейти на законодательно чем на 6%). Ставка по кредиту может установленный более низ- быть снижена до 2% в течение перкий процент по ипотечно- вых пяти лет. Если после пересмотра му кредиту (ипотечный займ ставка оказывается выше или равна должен быть выдан или га- ставке, установленной по соглашению рантирован агентствами кредитора и заемщика о потолке про«Фанни Мэй» или «Фред- центной ставки5, то она сохраняется ди Мак», и отношение долга до окончания выплаты кредита; если http://www.housingwire.com/2009/05/22/fannie-program-sees-70-recidivism Программы Hope Now, Hope Line, Hope for Homeowners, No Homeowners Left Behind, FHA Secure, FHA Modernization Act, Emergency Loan Modification Aсt of 2007.

Кроме того, в дальнейшем введено сокращение стоимости коммунальных услуг для заемщиков, исправно исполняющих свои обязательства по кредиту.

Interest Rate Cap.

ОБЗОРЫ SPERO | №11 Осень—Зима достигнутая процентная ставка ниже гов вместо взыскания прав на запотолка, то после первых пяти лет она лог. Предполагалось, что програмпостепенно увеличивается (не более ма по рефинансированию охватит 1% в год), пока не достигнет его, и за- 4–5 млн семей, а программа по ретем фиксируется до окончания вы- структуризации займов — от 3 до платы кредита. Если снижения ставки 4 млн семей. Всего на проведение недостаточно для выхода на порого- реструктуризаций выделено 75 млрд вый размер платежей, может приме- долл. Программа предусматривает, няться продление срока выплаты кре- что за каждую проведенную реструкдита максимум на 10 лет (т. е. до 40 лет туризацию кредитной организации с момента реструктуризации), а также выплачивается до 1 тыс. долл. и допо решению кредитора возможно спи- полнительно столько же каждый год сание части долга. Так же списывают- в течение трех лет, если нет задержек ся неуплаченные комиссии. Реструк- выплат; выплату до 1 тыс. долл. полутуризация применяется к ипотечным чает в течение пяти лет и сам успешкредитам, выданным не позднее 1 ян- ный заемщик. Кроме того, премия варя 2009 г., и только для неэлитного выплачивается, если организация жилья, в котором заемщик проживает обратилась к заемщику с предложепостоянно6. нием о реструктуризации либо рефиВводится испытательный срок нансировании до того, как последот 90 дней (или больше, если того тре- ний просрочил выплаты по кредиту буют договоренности с инвестором), (1,5 тыс. долл. кредитору или инвев течение которого заемщик должен стору и 500 долл. организации, обпроизвести три выплаты по креди- служивающей кредит). Выплата прету; если это ему удается, он получает мий продолжается в течение пяти лет право участия в программе. Каждый после реструктуризации кредита.





кредит может участвовать в програм- В конце апреля 2009 г. действие ме только один раз. Просрочка выплат программы было распространено по реструктуризированному кредиту на последующие ипотечные кредиты более 90 дней считается повторным (вторые займы); предположительно, дефолтом и ведет к исключению за- участие в программе позволит сокраемщика из программы; после этого тить месячные платежи для 1–1,5 млн заемщик может использовать другие заемщиков. По ним возможно сниопции предотвращения обращения жение ставки до 1% на срок до 5 лет;

взыскания (короткую продажу, до- продление срока действия до пробровольный отказ от прав собствен- должительности основного займа ности). Срок приема новых заявле- и т. д. При модификации основного ний от заемщиков — до конца 2012 г., займа новые условия автоматически при этом организации, обслуживаю- переносятся на вторичные займы.

щие кредит и намеренные участво- За каждый случай кредитор получает вать в программе, должны заключить разовую премию в размере 500 долл.

договор об участии до конца 2009 г. и 250 долл. в год в течение трех лет Основная цель введения про- успешных выплат; заемщик будет граммы «Сделаем дом доступным» — получать 250 долл., направляемых предоставить организациям допол- на снижение основного долга.

нительные стимулы для проведения Тем не менее особых успехов реструктуризации ипотечных дол- в этом отношении достичь не уда Установлены верхние границы залоговой стоимости дома: до 729 750 долл. — для одного строения, до 934 200 — для двух строений, до 1 129 250 — для трех строений и до 1 403 400 — для четырех строений.

ОБЗОРЫ А. Я. Бурдяк, Е. Б. Головляницина | Меры поддержки заемщиков в ипотечной системе… лось: по ситуации на июль 2009 г., срочные программы, поощряющие участие банков и прочих финан- кредиторов помогать заемщикам чесовых организаций в пересмотре рез пересмотр займов, при текущих займов признается недостаточным затратах неэффективны.

и ставящим под угрозу выполнение всей программы. Поскольку около УПРОЩЕНИЕ ПРОДАЖИ трети попавших в затруднительное ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА положение заемщиков смогли выЗАЕМЩИКОМ плачивать ссудные проценты без реструктуризации и нет методик заВ мае 2009 г. в рамках программы благовременного выявления таких «Сделаем дом доступным» в случае заемщиков, банки предпочитают воневозможности реструктуризации обще избегать пересмотра кредитов.

займа финансовым организациям Финансовые стимулы не особенно было предложено поощрять коротзначимы для банков по сравнению кую продажу заложенного жилья, с ухудшением кредитного портфеля, не прибегая к длительной процедуре снижением рейтингов и т. п., происналожения запрета на выкуп залоходящим при пересмотре кредитов.

женного имущества.

Результаты программы: всего Если заемщик продает дом с февраля по июль 2009 г. было репо цене меньшей, чем сумма его долструктурировано немногим более га, заимодатель получает компенса300 тыс. займов; около 40 тыс. займов ционную выплату в размере до 1 тыс.

были рефинансированы. Банки недолл. Если продать заложенное жилье охотно соглашаются на модификане удается, остается возможность доцию займов, не желая помогать «безбровольной передачи прав собственнадежным», а также ищущим выгоды ности от заемщика к заимодателю, заемщикам. По оценкам аналитине дожидаясь дефолта и без проведеков, около половины обращающихся ния процедуры обращения взыскания за помощью заемщиков подвержены (deed in lieu of foreclosure). В этом случае высокому риску повторного дефолвладельцу жилья выплачивается комта, и еще 20–30% могут справиться пенсация в размере до 1,5 тыс. долл.

с проблемой самостоятельно. В услона покрытие издержек по смене мевиях продолжающегося падения цен ста жительства. В ряде штатов введен на жилье дефолт после пересмотра период после обращения взыскания, кредита обходится кредитору дороже, в течение которого заемщик может чем в случае немедленного обращения вернуть жилье, выплатив задолженвзыскания7. В итоге за 2007–2008 гг.

ность по ипотеке и компенсировав только 3% просрочивших выплаиздержки кредитора на процедуру ты заемщиков удавалось добиться обращения взыскания.

реструктуризации займа в течение года после просрочки [Adelino K., Gerardi K., Willen P. S., 2009]. Эксперты ПРОЧИЕ МЕРЫ полагают, что самым эффективным способом предотвратить дальнейшее Высказываются предложения о внесераспространение обращений взыска- нии изменений в законодательство о банний является щедрая краткосрочная кротстве с целью защиты субъектов финансовая помощь заемщикам; долго- вторичного ипотечного рынка — об На защиту заимодателей (на территориях, где сокращение цен наиболее значимо) от потерь, связанных с дальнейшим снижением стоимости жилья и повторными дефолтами реструктурированных кредитов, в мае 2009 г. было дополнительно направлено 10 млрд долл.

Pages:     || 2 |










© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.