WWW.DISSERS.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

   Добро пожаловать!


Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 17 |
Федеральное агентство по образованию Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет К. А. ВОЛКОВ, И. М. ШУТОВА УПРАВЛЕНИЕ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие для студентов специальности 291500 – экспертиза и управление недвижимостью Санкт-Петербург 2007 1 УДК [69.059.25 + 69.059.7]:658.512.6/513(015.8) Рецензенты: Ю. В. Кольцов, генеральный директор, ООО «Департамент ВВЕДЕНИЕ эксплуатации недвижимости»; Г. В. Крылов, канд. техн. наук, Санкт-Петербургский государственный университет В последнее время управление недвижимостью стало востребованВолков К. А., Шутова И. М.

ным видом профессиональной деятельности. Собственники при испольУправление эксплуатацией недвижимости: учебное пособие для студ. спец.

зовании объектов недвижимости с целью получения дохода несут затра291500 – экспертиза и управление недвижимостью / СПбГАСУ. – СПб., 2007. – 144 с.

ты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие Изложены основные вопросы организации и планирования технической организации.

эксплуатации объекта недвижимости. Рассматриваются процессы технического обслуживания, ремонта, уборки, материально-технического снабжения, В настоящее время о значимости подготовки профессиональных автоматизации и диспетчеризации инженерной инфраструктуры зданий.

кадров в области технической эксплуатации и управления недвижимосОписываются современные позиции технической эксплуатации, сервиса и тью говорит много факторов. Каждый год на рынке коммерческой необслуживания объектов недвижимости. Рассмотрено нормативно-техническое движимости возникают новые объекты: бизнес-центры, офисные и торгорегулирование процессов эксплуатации, что позволит будущим специалистам по вые центры, торгово-развлекательные комплексы и др. Не отстает по поуправлению недвижимостью более правомерно оценивать факторы, влияющие на управление техническим состоянием недвижимости. казателям новое строительство жилых элитных комплексов. В связи с реформой жилищно-коммунального хозяйства модернизируется и стандарТабл. 4. Ил. 13. Библиогр.: 21 назв.

тизируется система технической эксплуатации жилого фонда. Поэтому на Рекомендовано Редакционно-издательским советом СПбГАСУ в качестве рынке управления недвижимостью существует особая необходимость проучебного пособия фессионального управления, которое включает в себя три составляющие:

ISBN 978-5-9227-0085-6 © Волков К. А., Шутова И. М., техническое, организационное и коммерческое обслуживание.

© Санкт-Петербургский государственный Одно из самых сложных направлений работы – это техническая архитектурно-строительный университет, эксплуатация объекта. Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максиУчебное издание мально комфортных условий для арендаторов и жильцов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности. Система технической Волков Кирилл Александрович эксплуатации включает в себя такие услуги, как поддержание в надлеШутова Ирина Михайловна жащем виде здания и всех коммуникаций (отопление, связь, водоснабжение, кондиционирование и т. д.), охрана и уборка помещений.

УПРАВЛЕНИЕ Техническая эксплуатация определяется как все виды деятельносЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ ти, необходимые для поддержания первоначального стандарта и качеРедактор О. Д. Камнева ства здания, а также его инженерных сооружений и коммуникаций.

Корректор К. И. Бойкова В состав технической эксплуатации объекта недвижимости входят очень Компьютерная верстка И. А. Яблоковой важные по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. Организация Подписано к печати.2007. Формат 6084 1/16. Бумага офсетная.

и планирование различных видов деятельности по технической эксплуаУсл. печ. л. 9,0. Уч.-изд. л. 9,12. Тираж 100 экз. Заказ 219. «С» 105.

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

тации объекта недвижимости называется управлением эксплуатацией.

190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 4.

Сюда включаются все планируемые и непредвиденные виды деятельноОтпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 5.

2 сти, относящиеся к ремонтным работам в случае повреждения здания, инженерных сооружений и коммуникаций, к организации отношений собственника с коммунальными службами, снабжению ресурсами и обес- Глава печению безопасности жизнедеятельности.

СИСТЕМА ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ В настоящее время увеличивается число «интеллектуальных» зда1.1. Понятие и цели эксплуатации недвижимости ний, насыщенных сложной техникой – различными специализированными и высокотехнологическими инженерными системами. Объекты Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех недвижимости максимально модернизируются и требуют текущего этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Эксплуатация профессионального технического обслуживания современных инженерздания в зависимости от его капитальности и назначения может достиных систем и конструкций.

гать ста и более лет.

Учебное пособие предназначено для изучения следующих дисципПод эксплуатацией недвижимого имущества понимается практилин, в которых рассматриваются различные аспекты и вопросы эксплуаческая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элетации недвижимости: «Ремонт и эксплуатация недвижимости», «Деломентов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей производство в управленческой деятельности», «Основы управления нетерритории. Все здания независимо от их формы собственности долждвижимостью» и «Планирование и контроллинг». Изучение этих дисны находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обесциплин создает методологическую базу как для технически эффективпечивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, ной эксплуатации недвижимости, так и для ее корректной экономичеса в ряде случаев способствует его увеличению.



кой оценки.

Недвижимое имущество имеет тройственную сущность: как физиПособие разработано в целях теоретического обзора системы техческий объект, как объект экономических отношений и как объект правонической эксплуатации недвижимости. В нем рассмотрены основные повых отношений. Поэтому в течение всего срока жизни здания параллельложения, стандарты, критерии оценки, нормы и правила процессов техно выполняются три цикла: правовой, физический и экономический.

нической эксплуатации, применяемые в управлении недвижимостью;

Жизненные циклы здания и их взаимосвязь между собой наглядно приведены образцы нормативной и технической документации, регулипредставлены на рис. 1.1.

рующие деятельность по эксплуатации; отображены организационноНа I стадии – создание объекта – в процессе проектирования, инветехнические аспекты, учитываемые при разработке проектов по управстиционного анализа, строительства и ввода в эксплуатацию формирулению недвижимостью.

ется физический объект с определенным функциональным назначением и набором потребительских свойств. Данная стадия физического и экономического жизненного цикла совпадает с первой стадией правового жизненного цикла – государственной регистрацией, в процессе которой здание обретает собственника.

Стадия эксплуатации заключает в себе «потребление» здания, т. е.

использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории в определенных целях.

На стадии капитального ремонта или реконструкции производится возобновление потребительских свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости 4 путем усиления или замены его изношенных конструкций и инженер- Прекращение использования объекта недвижимости (IV стадия) ных систем. Реконструкция связана с изменением эксплуатационных означает, что физически здание продолжает существовать, однако улучпоказателей путем улучшения архитектурной выразительности, повы- шения не добавляют стоимости имуществу.

шения уровня инженерного оборудования, изменения планировки по- На V стадии здание разрушается, что требует дополнительных затмещений, функционального назначения, а также физических характери- рат. Вместе с этим регистрируется прекращение права собственности стик здания. Решение о постановке здания на капитальный ремонт на объект (IV стадия правового жизненного цикла).

и реконструкцию принимается только в том случае, если производимые Техническая эксплуатация здания – использование здания по фунулучшения могут внести вклад в стоимость недвижимого имущества кциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по и продлить срок его экономической жизни. сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Физический и экономический жизненный циклы Функционирование объекта недвижимости – это непосредственное выполнение им заданных функций. Использование здания не по назначению, частичное приспособление под другие цели снижают эффективность его функционирования, так как использование объекта недвижимости по назначению является основной целью его эксплуатации.

Под технической эксплуатацией здания подразумеваются все вопросы, связанные с эксплуатацией и созданием максимально комфортных условий для арендаторов, а также извлечение прибыли от этого вида деятельности.

Техническая эксплуатация зданий и инженерных систем требуют Правовой жизненный цикл знания закономерностей их износа и старения. Интенсивность этих процессов определяется двумя группами факторов: наличием микродефектов уже в период строительства и их возникновением и развитием под воздействием окружающей среды и эксплуатационных нагрузок. Изучение этих факторов позволяет заранее предусмотреть меры защиты зданий и их инженерного оборудования от преждевременного износа.

Цели и задачи эксплуатации недвижимости:

обеспечение увеличения стоимости недвижимости;

управление показателями физического износа;

Рис. 1.1. Жизненные циклы здания поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

В процессе эксплуатации здания, как и капитального ремонта Техническая эксплуатация является сложным технологическим про(II и III стадии физического и экономического жизненного циклов) осуцессом, который требует правильной организации и своевременного плаществляется владение, пользование и распоряжение правами на недвинирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудожимое имущество (сдача в аренду, передача в залог), может происховых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выполдить смена собственника, т. е. здание находится на II или III стадиях нения задач эксплуатации. Наличие документации, устанавливающей праправового жизненного цикла.

вила их взаимодействия, координирует деятельность исполнителей.





6 Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности.

1. Управление технической эксплуатацией:

а) организация и планирование эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт.

3. Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;

б) уборка мест придомовой территории;

Рис. 1.2. Процессы технической эксплуатации в) уход за зелеными насаждениями.

Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологичесЗадачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят ких процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарв обеспечении безотказной работы конструкций здания; соблюдении норного содержания. Содержание и состав технологических процессов техмальных санитарно-гигиенических условий и правильном использованической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рис. 1.2.

нии инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностСистема технического обслуживания включает в себя обеспечение ного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повынормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудовашении степени благоустройства зданий и т. д.

ния, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его сезонной эксплуатации.

систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здаНадежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения принимают безотказный срок службы основных несущих элеменния состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может тов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания.

которых – предупреждение отказов. Система планово-предупредительБезотказное и комфортное пользование зданием требует в течение ных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы всего срока его эксплуатации полной замены отдельных элементов или которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из систем здания.

которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и каВ течение всего срока службы элементы и инженерные системы питального ремонтов.

требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстаСанитарное содержание недвижимости – это комплекс меропновлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуатириятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигироваться до полного износа, поэтому проводятся работы, компенсируюенических требований к помещениям и территории. Санитарное содерщие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плажание заключается в уборке общественных помещений, придомовой терновых работ может привести к преждевременному отказу конструкции.

ритории, сборе мусора.

8 Подготовка С приходом экономических реформ и рыночных отношений поня- Основной задачей правового обеспечения эксплуатации здания явтие эксплуатация здания стало более широким. Оно включает не только ляется обеспечение выполнения необходимых юридических действий мероприятия, обеспечивающие санитарное содержание, техническое на всех этапах его эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непособслуживание и текущий ремонт в процессе использования здания, редственно самой эксплуатации.

но и мероприятия, направленные на получение коммерческого эффекта Правовое обеспечение эксплуатации здания начинается с тщательот этого использования, а также обеспечение выполнения необходимых ного анализа правового положения принимаемого объекта. Конкретный юридических действий при этом использовании. То есть на протяжении набор юридических операций, совершаемых на этапе приема здания всей стадии эксплуатации объекта недвижимости функционируют три в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла оно сферы деятельности, соответствующие правовому, физическому и эко- принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации номическому жизненным циклам: правовое обеспечение, техническая прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при покупке или приэксплуатация и коммерческое использование. нятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользоПредставив наглядно фазу жизненного цикла здания на стадии эк- вания и распоряжения); в большинстве случаев оно имеет индивидуальсплуатации (рис. 1.3), изобразим эти сферы деятельности в виде гори- ный характер.

зонтальных блоков. Стадию эксплуатации здания разобьем условно на Современные рыночные отношения значительно расширили понятри следующих этапа: прием объекта в эксплуатацию, непосредственно тие «эксплуатация объекта недвижимости», которое охватывает не тольсама эксплуатация и выбытие из эксплуатации, представив их в виде ко сферу технической эксплуатации здания, но и сферы коммерческого вертикальных блоков. использования и правового обеспечения объекта. Независимо от статуса участника рынка (собственник, арендатор, управляющая или эксплуатирующая организация), каждый из них обеспечивает (выполняет) все взятые на себя обязательства или их часть.

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 17 |










© 2011 www.dissers.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.